IMMOBILIER A DAKAR : Craintes d’un choc brutal

Une étude de la Direction de la prévention et des études économiques (Dpee), publiée en début décembre, a mis en exergue l’existence d’une bulle immobilière à Dakar depuis 1997 et 1998. Son dégonflement devrait aller de pair avec une baisse du prix de l’immobilier, mais les experts estiment que son éclatement brutal pourrait avoir un impact sur le système bancaire.

D’après l’étude de la Direction de la prévention et des études économiques (Dpee) la bulle immobilière à Dakar persiste depuis sept ans.

Pour justifier cette conclusion, la Dpee note que « sur le marché immobilier dakarois, il existe des périodes où la flambée des prix de l’immobilier ne semble guère justifier les prix de location, d’où le soupçon d’existence de bulles spéculatives périodiques ».

L’étude menée par une dizaine d’universitaires et de chercheurs, dans la capitale et sa banlieue, montre que l’évolution du prix du logement, durant les sept dernières années, au moins, ne correspond pas à la tendance de ses fondamentaux économiques : « le prix du loyer est plus explosif que ses déterminants ». L’étude se base sur une « approche méthodologique fondée sur l’analyse des propriétés d’intégration des indices de prix de l’immobilier et du loyer » pour parvenir à cette conclusion.

Aux origines de la bulle

L’analyse de la courbe d’évolution de l’indice du prix de l’immobilier dans les trois secteurs (Dakar-Plateau, Grand-Dakar et Banlieue) montre une brusque évolution à partir des années 2000. Ce processus se décrit en trois phases : « une évolution ascendante et régulière de 1960 jusqu’à la première moitié des années 90, suivie d’une hausse plus rapide à partir de la seconde moitié de la même décennie et enfin, une accélération de la croissance depuis le début des années 2000 ».

Parmi les facteurs qui expliquent cette hausse, l’étude cite notamment : « les contraintes de plus en plus accrues liées à la raréfaction des zones habitables dans la région de Dakar qui abrite l’essentiel de l’activité économique du pays », « le manque d’infrastructures de communication liant la capitale aux autres villes, constituant un goulet qui limite l’exploitation des terres en dehors de Dakar » et « la stabilité politique, le développement des infrastructures de télécommunication, la grande ouverture vers l’extérieur et, même, la douceur climatique de la capitale ». Des facteurs qui incitent, selon la Dpee, à la spéculation foncière dans un « marché totalement libéralisé ».

Le phénomène a d’abord commencé dans le secteur du Plateau (centre-ville et les quartiers de Médina, Fass, Gueule Tapée, Gibraltar, Reubeuss, Colobane, etc.) avant de toucher Grand-Dakar qui englobe Point E, Fann Amitié A et B, Niary Tally, Hlm, Baobab, Castors, Almadies... et la Banlieue (Pikine, Guédiawaye, Parcelles assainies, Mbao, Keur Massar, etc.).

Aujourd’hui, l’indice Plateau s’est fait rattraper et même dépasser par les deux autres indices, note la Dpee. Résultat ? La cherté de plus en plus accrue de la propriété foncière dans le centre-ville (Plateau) a favorisé le déplacement massif des zones d’habitation vers des milieux moins densément occupés. Conséquence ? Dans ces derniers, la terre a commencé à prendre de la valeur « à la hauteur de l’effervescence constatée au niveau de la demande de logement ». Dans le Grand-Dakar, la hausse des prix de l’immobilier devenant inquiétante à partir de la seconde moitié des années 90, « donnant libre cours à la spéculation et nécessairement à la formation d’une bulle » qui intervient en 1997 et 1998.

Les résultats de l’étude indiquent également une recrudescence de la bulle en 2001. En ce qui concerne la banlieue, elle a connu la plus longue période de stabilité du prix (du fait de ses insuffisances en matière de qualité des logements, du manque d’assainissement, de l’insalubrité, de l’insécurité...) et n’a été touchée par la flambée des prix du logement qu’à partir des années 2000.

La formation de la bulle y commence réellement en 2002. Elle persiste jusqu’à nos jours, souligne l’étude. En somme, l’indice consolidé du prix de l’immobilier dans le département de Dakar « fait ressortir l’existence de bulles en deux périodes distinctes. La première est apparue à la fin des années 90 (1997 et 1998). Elle se dégonfle du fait de la « tendance explosive de l’indice qui est parfaitement expliquée par celle de l’indice Loyer ». Mais la bulle réapparaît entre 2001 et 2008.

Une comparaison avec la situation des années précédentes permet d’éclairer le phénomène. Du début des années 80 (base de comparaison de l’indice Loyer) à la fin des années 90, « le prix de l’immobilier rapporté au loyer a évolué de manière plus ou moins stable, ce qui implique que la hausse du premier semble bien expliquée par celle du dernier.

Durant cette période, même si, par moment, le prix de l’immobilier croît plus vite que celui de la location, il s’ensuit un effet de rattrapage synonyme d’un marché rééquilibré ». Ce qui n’est pas le cas, aujourd’hui.

Le système bancaire menacé...

Toutefois, l’étude démontre qu’il y a une forte probabilité que la bulle soit dans son état explosif, ou de « dégonflement », selon l’expression de Sogui Diariso, directeur de la Dpee, mais « les conditions de son effondrement restent incertaines ».

Cependant, d’après les résultats, « les épisodes explosifs, lorsqu’ils surviennent, persistent en moyenne environ dix ans pour le Plateau, 5,2 ans pour Grand-Dakar et 4 ans pour la Banlieue soit 7,3 ans pour l’ensemble Dakar ». Mais il faut 11 ans pour qu’il y ait impact sur le loyer ! En tout état de cause, « le dégonflement de la bulle va de paire avec la baisse du prix de l’immobilier », renseigne M. Diariso.

Sur les conséquences de ce dégonflement, il met en garde contre l’impact que cela aura sur le système bancaire. « Certains propriétaires ou agences immobilières se sont endettés auprès des banques, mais ils n’ont pas fini de rembourser. Les saisies immobilières risquent de se multiplier (phénomène qui a d’ailleurs commencé), dit-il et le système bancaire pourrait en être affecté ». A la manière des subprimes aux Etats-Unis ? « Pas forcément dans le même ordre », rassure le directeur de la Dpee, tout en invitant les autorités à prendre des mesures pour un « atterrissage en douceur ».

« Les autorités doivent veiller à ce qu’il n’y ait pas un éclatement brutal de la bulle. Cette possibilité sera lourde de conséquences ». Quant à l’impact sur l’économie réelle, M. Diariso reste prudent et avoue qu’on l’ignore. Pour le moment !

Les agences immobilières inquiètes

Du côté des agences immobilières, on redoute déjà les effets de l’éclatement de la bulle. « Bien sûr que la révélation d’une bulle immobilière nous fait peur, confie M. Timéra, directeur de l’Agence immobilière Satim, située à la Médina. C’est pourquoi nous sommes en train de faire des études pour voir comment éviter ou atténuer les conséquences de son explosion. Nous attendons aussi de la part de l’Etat des mesures de sécurisation du secteur ».

Ce qu’il redoute par-dessus tout, c’est la perte de confiance des clients. « Il risque d’y avoir une panique générale et dans ce cas, la clientèle va baisser pour nous », analyse-t-il.

Dans une rue de la Médina, un immeuble avec la plaque « Location », en face d’un autre en construction. Voilà le paradoxe qui s’offre aux yeux du passant. Ce phénomène risque de se généraliser avec les saisies immobilières qui ont déjà commencé, mais les immeubles continuent de pousser comme des champignons partout à Dakar. En outre, s’il y a bien des gens accusés d’alimenter la spéculation de l’immobilier : ce sont les courtiers. Une d’entre eux, rencontrée à la Médina dans son petit bureau, confie, sous le sceau de l’anonymat, qu’elle préfère travailler avec les étrangers qui paient plus cher. La preuve : « Nous avons récemment loué un appartement de trois pièces situé à la Gueule Tapée à un étranger à 250.000 Fcfa », explique-t-elle. Un exemple type de l’envolée extraordinaire des prix du loyer et de l’immobilier d’une manière générale !

Sophie aussi est une étrangère de la sous-région. Elle a loué un appartement de trois pièces à 250.000 Fcfa qu’elle partage avec deux amies, mais elle estime le prix excessif et ne cracherait pas à un retour à des prix plus conformes à ses revenus.

Cependant, la demande reste toujours forte, confirme la courtière, à qui on a confié plusieurs maisons en location. Dans une autre rue, se trouve un immeuble de deux étages. Il est habité par des locataires. Une vieille femme, habitant au rez-de-chaussée, met la clef sous la serrure. Elle écarquille ses yeux et claque ses dents mécaniquement. Elle ne semble pas croire à un éventuel effondrement des prix de l’immobilier, un jour. Elle semble être résignée, mais l’éclat de ses yeux disait autre chose. « Payer cher et avoir un abri vaut mieux que passer la nuit dehors », dit-elle avec un léger sourire ». Pendant ce temps, la femme du propriétaire de l’immeuble parti à La Mecque nous regarde d’un œil distrait et interrogateur. Sans doute, ne souhaite-t- elle pas l’effondrement des prix de l’immobilier !